Atualmente, o Código Civil prevê que a venda de ascendente para descendente pode ser anulada, exceto se o cônjuge e os outros filhos concordarem de forma escrita. Esta previsão busca evitar que, por exemplo, o pai simule uma venda a determinado filho, vendendo um bem por um preço muito abaixo do valor de mercado e às vezes, sequer há de fato o pagamento deste preço, mesmo que a venda tenha sido a preço muito abaixo do que o bem realmente valia. Esta simulação pode ser para fraudar o fisco, para que os impostos devidos sobre uma doação não sejam recolhidos ou até mesmo para beneficiar determinado filho em detrimento de outros.
Mas atenção, a venda de ascendente para descente não é nula, mas sim anulável, o que significa que se alguns requisitos forem comprovados, a venda não será anulada.
E quanto à obrigatoriedade do cônjuge concordar expressamente com a venda ao descendente, atualmente o Código Civil vigente prevê que se o casamento for pelo regime da separação obrigatória de bens – regime exigido para aqueles com mais de 70 anos – é dispensada a assinatura do cônjuge do ascendente vendedor, mas para todos os outros regimes (separação convencional, comunhão parcial e comunhão total) deverá o cônjuge consentir.
Com a proposta de alteração do Código Civil (PL 4/2025), ficará dispensada a concordância do cônjuge, se casado com o vendedor pelo regime da separação obrigatória de bens ou pela separação convencional de bens.
E qual o prazo para anular uma venda de ascendente para descendente?
O art. 179 do Código Civil estabelece o prazo de 2 (dois) anos a contar da conclusão do ato. Porém, na prática isto tem trazido conflito, pois em caso de venda de imóvel, devemos considerar como “conclusão do ato” a lavratura da escritura ou do registro desta escritura no Registro de Imóveis?
A reforma do Código Civil vem para tentar sanar este conflito de entendimento, propondo que o prazo de dois anos seja contado da conclusão do ato, do seu eventual registro no órgão registral competente ou da sua ciência, o que ocorrer primeiro.
Inclusive, a proposta de reforma prevê ainda, que o oficial registrador não poderá fazer o registro de compra e venda na matrícula do bem, se não constar na escritura o grau de parentesco e a existência ou não, do consentimento dos demais descentes e, se o caso, também do cônjuge.
Se as alterações propostas no Projeto de Reforma se confirmarem, estes pontos merecerão a atenção não apenas dos advogados, mas também de corretores de imóveis que deverão saber se as partes possuem parentesco e qual seria o grau, e também aos tabelionatos e registradores.
