É comum no Brasil que imóveis sejam vendidos apenas por meio de contratos particulares – o famoso “contrato de gaveta” – sem que esses contratos sejam levados a registro no Cartório de Registro de Imóveis. No entanto, essa prática pode gerar reflexos jurídicos e tributários importantes, especialmente no que diz respeito ao IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano).
Só é proprietário quem registra
O Código Civil é claro: a transferência da propriedade de um imóvel só ocorre com o registro do título translativo no cartório (art. 1.245, §1º). Ou seja, mesmo que o contrato de compra e venda tenha sido assinado, sem o devido registro, o vendedor ainda é considerado, perante a lei, o proprietário do imóvel.
E o que isso tem a ver com impostos?
De acordo com o Código Tributário Nacional (art. 34), o contribuinte do IPTU pode ser o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título. Na prática, isso significa que, se o imóvel não for registrado em nome do comprador, a prefeitura pode cobrar os tributos do vendedor — mesmo que este já tenha “vendido” o imóvel por contrato particular.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) já consolidou esse entendimento. A transferência informal não afasta a responsabilidade do proprietário formal pelo pagamento do IPTU. Inclusive, há decisões em que tanto o comprador (possuidor) quanto o vendedor (proprietário no registro) foram responsabilizados solidariamente pela dívida.
Contrato particular não é suficiente
Segundo o artigo 123 do CTN, acordos particulares entre as partes sobre quem paga o imposto não podem ser opostos à Fazenda Pública. Isso significa que, mesmo que o contrato diga que o comprador arcará com todos os encargos do imóvel, o poder público ainda poderá cobrar do vendedor, se o imóvel não estiver registrado em nome do novo adquirente.
E quando há escritura pública, mas sem registro?
Além dos contratos particulares, também é comum que a venda de imóveis seja formalizada por escritura pública de compra e venda — o que transmite uma aparência maior de formalidade e segurança. No entanto, mesmo a escritura pública não transfere a propriedade do imóvel, caso não seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O artigo 1.245 do Código Civil é claro ao afirmar que a propriedade só se transmite com o registro do título translativo. Isso significa que, mesmo com a escritura lavrada, o vendedor continua a ser considerado o proprietário formal perante o poder público enquanto não houver o registro — e, portanto, pode continuar sendo responsabilizado pelo pagamento do IPTU.
Assim, tanto no caso de contrato particular quanto de escritura pública não registrada, a regra é a mesma: sem registro, não há transferência da propriedade, e o vendedor segue como contribuinte formal perante o Fisco.
Responsabilidade solidária e escolha do devedor
A Fazenda Pública pode optar por cobrar de qualquer um dos responsáveis — vendedor, comprador ou ambos. Isso está previsto tanto em nosso Código Tributário Nacional (CTN) quanto na Lei de Execuções Fiscais (LEF). Em caso de execução fiscal, o vendedor pode ser surpreendido com cobranças de IPTU, mesmo anos após ter vendido o imóvel.
Conclusão: segurança jurídica começa no cartório
A ausência de registro da promessa ou do contrato de compra e venda mantém o vendedor na posição de contribuinte perante o Fisco. Para evitar problemas, o ideal é que, além de assinar o contrato, as partes formalizem a operação no cartório competente.
Ter assessoria jurídica nesse processo é essencial. O advogado pode orientar quanto aos documentos necessários, providenciar o registro adequado e garantir que tanto vendedor quanto comprador estejam protegidos — inclusive no que diz respeito às obrigações tributárias.
