O artigo a seguir, publicado na última segunda-feira (22/09) pelo site Migalhas, que é considerado um dos maiores veículos jurídicos do país, aborda as novidades trazidas pela Reforma Tributária sobre os aluguéis de imóveis, principalmente quanto aos aluguéis recebidos e não declarados à Receita Federal.
O risco aos aluguéis não declarados à Receita Federal
A Lei que implementou a Reforma Tributária trouxe a criação de um cadastro imobiliário brasileiro “CIB”, que passa a coexistir juntamente com o CPF e CNPJ, para identificação dos imóveis dos contribuintes.
Na prática, cada imóvel vai possuir um número de cadastro nacional para identificação, que deverá constar em diversos sistemas, incluindo os documentos e matrículas dos serviços notariais e registrais, bem como em todos os cadastros dos entes federativos, incluindo os órgãos da administração estadual direta e indireta.
Este cadastro surgiu como forma de identificar e facilitar a troca de informações cadastrais de imóveis entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais, nos termos do art. 59 da Lei Complementar n. 214/2025, para a otimização da gestão e fiscalização dos tributos (IBS e CBS).
No último dia 15 de agosto, foi publicada a Instrução Normativa n. 2275, que dentre outras medidas, dispõe sobre a implantação do cadastro imobiliário brasileiro “CIB”, que deve ser observada e informada pelos serviços notariais e registrais em todas as operações praticadas.
A cada operação imobiliária realizada pelos serviços notariais e registrais, os dados devem ser compartilhados entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais, alimentando um banco de dados e informações compartilhado simultaneamente. No futuro breve, será muito mais célere o questionamento sobre os valores das operações, apuração de operações não declaradas (doações realizadas como contratos de compra e venda), dentre outras.
Mas qual a relação entre a criação deste cadastro imobiliário com os aluguéis não declarados?
Com o sistema criado para o compartilhamento de todos os dados dos contribuintes (CNPJ, CPF e CIB), na medida em que a locação, nos casos específicos de sua incidência, é fato gerador do IBS e da CBS, o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) será uma das bases utilizadas pela Receita Federal do Brasil e pelo Comitê Gestor do IBS, para cruzamento de dados dos contribuintes e com isso, para otimizar e facilitar a fiscalização dos tributos (novos e os já conhecidos).
Neste contexto, com a identificação de cada imóvel por meio de um cadastro nacional, cada ato praticado gera uma forma de cruzamento de dados.
Dentre diversas hipóteses de cruzamento, podemos destacar a simples captura de imóveis, por meio do CIB, em nome de uma única pessoa e o cruzamento de endereços declarados por outras pessoas em declarações de imposto de renda, como o exemplo:
Com o avanço das tecnologias, em especial aquelas utilizadas pela fiscalização para apurar infrações tributárias, a implementação do cadastro individual de cada imóvel e a exigência de utilização deste dado, gera um ambiente que torna mais eficaz a descoberta desta operação não declarada.
O que acontece se a Receita Federal descobrir?
Caso o contribuinte seja “descoberto”, poderá sofrer um auto de infração para a exigência do imposto sobre o aluguel não declarado, além de multa e juros, incidente sobre o período não declarado, que é limitado a 5 anos antes da constatação.
Um dos pontos mais severos, nestes casos, é a constatação de crime de sonegação fiscal, que além da exigência do crédito tributário, impõe a responsabilização criminal do contribuinte.
Como descobrir o CIB?
O cadastro imobiliário brasileiro pode ser consultado no site da Receita Federal do Brasil.
